【H136】租房 vs 买房，一个决策改变未来

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介绍：本文来自香帅在得到 app 的《香帅的北大金融学课》专栏，价格是 299，本文提到的租房 vs 买房的成本计算，让很多人彻底放弃了一辈子租房的打算。

你好，欢迎来到香帅的北大金融学课。我是北京大学的徐远教授，应香帅的邀请，本周我给你讲一个房地产的专题课。

前面三天，我给你讲了刚需买房，改善买房，养老买房这几个事，今天我给你讲讲租房这件事。

对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到 60 多倍，也就是房价是租价的 60 倍还要多，而且我们的房屋产权只有 70 年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。

今天我将要告诉你，买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。

我从三个方面给你讲这个道理：

第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；

第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

原因一：大城市的房租快速增长

我们先来看点数据：从 2010 年到 2016 年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在 6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有 11%，7 年时间翻了 1 倍还要多。相比这些年平均 2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了 1 倍以上。

主要大城市房租增速（2010—2016，单位：%）

房租的快速增长，租房的朋友是深有体会的，现在一线城市的租金特别贵，就是这些年租金持续上涨的结果。比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年前，也就是两三千的水平。

这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。比如说你现在租个小房子，月租金 6000，每年增长 6%，也就是明年涨 360 元，后年涨 380 元。这么涨下去，看起来是不多的。可是 70 年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是月租金 334,000 多，注意！这是月租金。年租金要多少呢？年租金要 401 万。注意，这是租金，不是售价，怎么样？看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？

租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这 70 年，发达国家大城市的房租增速每年都在 6%以上。房租为什么增长这么快呢？我从两方面跟你讲：

第1方面，我从供求原理跟你讲，这是由租房市场的性质决定的。

根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢？从需求面看，很多人不停地涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，你可以想象一下，房租的增速一定是很快的。